Baugenehmigung für Terrassenüberdachungen in Bayern

Ein Terrassendach von 4 Metern Tiefe war in Bayern bis Ende 2024 genehmigungspflichtig und ist es seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr. Geändert hat sich dabei nur ein Halbsatz im Gesetz, aber er entscheidet darüber, ob du deine Terrasse so tief überdachen kannst, wie sie ist. Wer heute im Netz nach der Antwort sucht, findet überwiegend noch den alten Stand. Hier steht, was tatsächlich gilt: für Lindau und das Westallgäu genauso wie für Memmingen, Kempten und den Raum Neu-Ulm.

Dieser Artikel gibt den Stand August 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte gibt deine Gemeinde oder das Landratsamt.

Das Wichtigste in Kürze

• Bis 30 m² Fläche verfahrensfrei: Mehr Bedingungen nennt Art. 57 der Bayerischen Bauordnung nicht.
• Die Tiefengrenze von 3 Metern ist seit dem 1. Januar 2025 gestrichen. Bis dahin stand sie wirklich im Gesetz, deshalb hält sie sich so hartnäckig.
• Seitlich schließen ist erlaubt. Solange eine dauerhaft offene Fläche bleibt, ist es weiterhin ein Terrassendach und die 30 m² gelten.
• Rundum geschlossen wechselt die Rechnung von m² auf m³, und hier ist Bayern deutlich großzügiger als Baden-Württemberg. Der Vergleich im Detail
• Grenzabstand mindestens 3 Meter, mit einer Ausnahme für niedrige Bauten ohne Aufenthaltsräume.
• Verfahrensfrei heißt nicht geprüft: Abstandsflächen, Bebauungsplan und Standsicherheit gelten unverändert.

Die 30 Quadratmeter, und was sonst nicht dabeisteht

Art. 57 Abs. 1 der Bayerischen Bauordnung zählt auf, was ohne Verfahren gebaut werden darf. Der Eintrag für unser Produkt lautet vollständig:

„Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m2,"

Das ist der ganze Satz. Keine Tiefe, keine Höhe, kein Grenzabstand. Damit ist das typische Einfamilienhaus-Terrassendach verfahrensfrei: 6 mal 4 Meter sind 24 Quadratmeter, 7 mal 4 Meter sind 28. Erst über 30 Quadratmetern wird ein Verfahren fällig.

Die drei Meter Tiefe: es gab sie, jetzt nicht mehr

Diese Zahl steht heute noch in auffällig vielen Ratgebern, und anders als bei manchem Irrtum hat sie einen realen Kern. Bis zum 31. Dezember 2024 lautete derselbe Gesetzeseintrag nämlich:

„Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m2 und einer Tiefe bis zu 3 m,"

Das Erste Modernisierungsgesetz vom 23. Dezember 2024 hat daraus die Wörter „und einer Tiefe bis zu 3 m" gestrichen. Seit dem 1. Januar 2025 zählt nur noch die Fläche.

Praktisch ist das die wichtigste Änderung der letzten Jahre für unser Produkt, und man merkt sie in der Beratung: Seit der Streichung bauen wir auf der bayerischen Seite regelmäßig tiefere Dächer als vorher. Drei Meter sind für eine Terrasse knapp, ein Tisch mit Stühlen dahinter braucht gute dreieinhalb. Ein Dach von 7 mal 4 Metern kommt auf 28 Quadratmeter und ist verfahrensfrei, obwohl es vier Meter tief ist.

Wer im Netz recherchiert, sollte deshalb auf das Datum achten. Undatierte Ratgeber sind bei diesem Thema wertlos.

„Verfahrensfrei" heißt nicht „rechtsfrei"

Der Satz stammt nicht von uns, sondern steht so als Überschrift in der Bauherreninformation des Bayerischen Bauministeriums. Die Bauordnung selbst formuliert es nüchterner: Die Genehmigungsfreiheit „entbindet nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen gestellt werden".

Was sich ändert, wenn du die Seiten schließt

Das ist die Frage, die im Beratungsgespräch am häufigsten kommt, und im Netz findet man dazu fast nichts. Die Bauordnung sagt zu den Seiten nichts, sie spricht nur von der Terrassenüberdachung.

Entscheidend ist, ob ein Raum entsteht, in dem man sich dauerhaft aufhält, und ob die Wohnfläche des Hauses echt erweitert wird. Solange beides nicht der Fall ist, bleibt es bei der Terrassenüberdachung.

Die praktische Regel lautet: Solange eine dauerhaft offene Fläche bleibt, ist es ein Terrassendach. Sobald ringsum dicht geschlossen wird, ist es keines mehr.

Der Sprung von Quadratmetern auf Kubikmeter ist der eigentliche Umschaltpunkt. Die Vorschrift dafür steht in derselben Liste wie die Terrassenüberdachung, nur ein paar Buchstaben weiter oben:

„Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m3, außer im Außenbereich"

Statt der Grundfläche zählt also der Brutto-Rauminhalt, also Länge mal Breite mal mittlere Höhe.

Und genau hier trennen sich die beiden Länder. Bayern nennt 75 Kubikmeter, Baden-Württemberg nur 40 (dort im Anhang zu § 50 der Landesbauordnung: „Vorbauten ohne Aufenthaltsräume im Innenbereich bis 40 m³ Brutto-Rauminhalt"). Ein Kaltwintergarten von 6 mal 3,50 Metern mit im Mittel 2,60 Metern Höhe kommt auf rund 55 Kubikmeter. In Bayern bleibt er damit verfahrensfrei, auf der württembergischen Seite wäre er es nicht. Für Kunden im Grenzgebiet zwischen Isny und Lindau ist das der handfesteste Unterschied überhaupt.

Ob dein Anbau dabei als eigenes Gebäude zählt oder als Änderung des Wohnhauses, klärt die Bauaufsichtsbehörde. Beim beheizten Wohnwintergarten erübrigt sich die Frage: Er schafft Wohnraum, und dafür braucht es ein Verfahren. Er ist auch nichts, was man nachträglich aus einem Terrassendach macht, denn dessen Profile sind für einen gedämmten, beheizten Anbau nicht ausgelegt. Wer einen Wohnwintergarten will, plant ihn von Anfang an als solchen.

Wie nah darf das Dach an die Grenze?

Die Abstandsfläche beträgt 0,4 der Wandhöhe, „jeweils aber mindestens 3 m". Bei der Höhe eines Terrassendachs liegt der gerechnete Wert immer unter diesem Mindestmaß, es gilt also praktisch immer die 3-Meter-Regel. Daher stammt die Faustregel, und insoweit stimmt sie auch.

Was in Ratgebern fehlt, sind die beiden Auswege. Der erste steht in der Bauordnung selbst: In den Abstandsflächen und sogar ohne eigene Abstandsflächen zulässig sind unter anderem „Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m". Eine offene Terrassenüberdachung hat keine Aufenthaltsräume, weil sie gar keinen Raum bildet, und bayerische Verwaltungsgerichte haben sie in dieser Konstellation bereits als solches Gebäude eingeordnet. Garantiert ist damit nichts, ausgeschlossen aber auch nicht.

Der zweite Ausweg ist die Abweichung. Sie ist der richtige Weg, wenn der Abstand nicht reicht. Wichtig dabei: Ein zu geringer Grenzabstand macht aus dem verfahrensfreien Dach kein genehmigungspflichtiges. Es bleibt verfahrensfrei und ist nur nicht zulässig. Du brauchst also eine Abweichung, keinen Bauantrag.

Und ein Hinweis, der zeigt, wie wenig belastbar Faustregeln sind: Einzelne Städte setzen durch eigene Satzung abweichende Abstandsflächenmaße fest. Ein Blick ins Ortsrecht ersetzt deshalb keine Faustregel, sondern umgekehrt.

Wann doch ein Verfahren nötig wird

Neben der Größe und den Ausbaustufen gibt es drei Fälle, die man kennen sollte. Für die meisten Grundstücke in einem normalen Wohngebiet spielt keiner davon eine Rolle.

• Außenbereich. Weil der Gesetzeseintrag für Terrassenüberdachungen keinen Vorbehalt enthält, ist das Dach auch außerhalb der Ortslage verfahrensfrei. Zulässig ist es deswegen aber nicht automatisch, darüber entscheidet das Baugesetzbuch. Wer im Außenbereich baut, klärt das besser vorher.
• Denkmalschutz. In der Nähe eines Baudenkmals braucht es grundsätzlich eine Erlaubnis. Für unser Produkt gibt es allerdings eine ausdrückliche Ausnahme: Terrassenüberdachungen sind erlaubnisfrei, „wenn sie aus dem öffentlichen Raum aus nicht sichtbar sind". Im Innenhof also frei, zur Gasse hin nicht. Am Denkmal selbst und in Ensembles wie der Lindauer Insel oder den Altstädten von Kempten und Memmingen gilt die Ausnahme nicht.
• Mehr als 30 Quadratmeter. Dann greift entweder die Genehmigungsfreistellung, eine bayerische Besonderheit: Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans und widerspricht das Vorhaben ihm in keinem Punkt, reichst du die Unterlagen bei der Gemeinde ein und darfst einen Monat später bauen. Die Nachbarn benachrichtigst du dabei selbst. Andernfalls läuft ein Bauantrag.

Im Allgäu ist die Statik das größere Thema

Der Bauantrag ist bei uns selten das Problem, die Schneelast schon. Das Allgäu gehört zu den Gegenden mit den höchsten Werten Deutschlands, und die Unterschiede über kurze Strecken sind erheblich.

Dazu gehört eine Klarstellung, die oft schiefgeht: Ein Terrassendach braucht in aller Regel keine eigene Statik. Das verbaute System hat eine Typenstatik, die der Hersteller führt. Eine gesonderte Berechnung nur für dein Dach ist machbar, kostet zusätzlich und ist meistens unnötig. Was je Projekt wirklich passiert, ist die Auslegung: Aus dem Norm-Wert deiner Adresse und der Situation am Haus ergeben sich Stahleinschübe in den Profilen, biegesteife Ecken oder engere Sparrenabstände. Die Werte für die einzelnen Orte stehen im Ratgeber Schneelast bei Terrassenüberdachungen.

Wichtig wird das genau dann, wenn doch ein Verfahren fällig wird. Denn dann muss die Standsicherheit nachgewiesen werden. Bei einem System mit Typenstatik ist das eine Formsache, die Unterlagen liegen vor. Bei einem Billigdach aus dem Onlinehandel fängt an dieser Stelle das Suchen an, und am Ende steht manchmal eine Berechnung, die nachträglich bezahlt werden muss. Ein Dach, das für eine milde Region dimensioniert wurde, hat im Allgäu ohnehin nichts verloren.

Was es kostet

Anders als Baden-Württemberg hat Bayern ein landeseinheitliches Kostenverzeichnis, und das macht die Antwort kurz. Verfahrensfrei kostet nichts, die Genehmigungsfreistellung ebenfalls nichts. Beim Bauantrag greift für ein Terrassendach immer die Mindestgebühr von 75 Euro, und auch eine Abweichung oder Befreiung schlägt jeweils mit mindestens 75 Euro zu Buche. Über wenige hundert Euro kommt man dabei kaum hinaus. Die Bauberatung ist meist kostenlos.

Eine Bearbeitungsdauer nennt übrigens keine bayerische Stelle in unserem Gebiet. Die amtliche Auskunft lautet „Frist: keine".

Und auf der württembergischen Seite?

Zwischen Isny und Leutkirch verläuft die Landesgrenze mitten durchs Einzugsgebiet. Die Flächengrenze von 30 Quadratmetern ist dieselbe, an drei Stellen unterscheiden sich die Länder aber deutlich: beim Kaltwintergarten (40 statt 75 Kubikmeter), beim Mindestabstand (2,5 statt 3 Meter) und bei den Gebühren. Alles dazu im Ratgeber Baugenehmigung für Terrassenüberdachungen in Baden-Württemberg.

Ein Detail für alle, die nah an der Grenze bauen: Wer zum Aufstellen des Gerüsts das Nachbargrundstück betreten muss, hat das in Bayern einen Monat vorher anzuzeigen. In Baden-Württemberg reichen zwei Wochen.

Fazit

Für ein offenes Terrassendach in Bayern ist die Genehmigungsfrage seit Anfang 2025 einfacher geworden: bis 30 Quadratmeter Fläche, ohne Tiefengrenze, ohne Bauantrag. Interessant wird es, wenn die Seiten dazukommen. Ein oder zwei geschlossene Seiten ändern nichts, rundum geschlossen wechselt die Rechnung auf Kubikmeter, und beim beheizten Wintergarten führt kein Weg am Verfahren vorbei. Dazu kommen die drei Punkte, die niemand für dich prüft: Abstandsfläche, Ortsrecht und Standsicherheit. Wir gehen das bei jedem Projekt mit durch, von Wangen im Allgäu aus sind wir schnell bei dir. Bring am besten deinen Lageplan mit, gern auch in eine unserer Ausstellungen.